Top 41 매매 와 동시에 전세 계약 Top 15 Best Answers

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말 그대로 전세와 매매를 동시에 진행하는 경우입니다. 현 소유자 A가 매수인이자 임대인인 B에게 대상 주택을 매도하고 임차인(전세입자) C의 전세금으로 A에게 매매대금을 지급하는 경우를 말합니다. 흔히들 말하는 갭투자라고 하죠.


전세계약은 매도인과 매수인중 누구와 해야 할까~
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전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약방법 – miverde

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1 상황설명

2 어떤 부분이 위험한가

3 위험을 줄이기 위한 계약방법

4 마무리

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전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약방법 - miverde
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전세 매매 동시 계약 과정과 방법

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전세 매매 동시 계약 방법

전세 매매 동시 계약 임차인 특약사항

전세 매매 동시 계약 매수인 특약사항

전세 매매 동시 계약 과정

전세 매매 동시 계약 과정과 방법
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매매 와 동시에 전세 계약

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매매 와 동시에 전세 계약
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“주인전세로 집 팔아요”…최근 늘어난 거래풍속, 문제는?

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“주인전세로 집 팔아요”…최근 늘어난 거래풍속, 문제는?
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“주인전세로 집 팔아요”…최근 늘어난 거래풍속, 문제는?

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[부동산 현장] 매매계약과 임대차계약을 동시에 체결할 때 < 오피니언 < 기사본문 - 양산신문

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  • Most searched keywords: Whether you are looking for [부동산 현장] 매매계약과 임대차계약을 동시에 체결할 때 < 오피니언 < 기사본문 - 양산신문 집을 매매하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마치기 전에 제3자와 임대차계약을 체결하는 경우가 있다. 공실의 기간을 두지 않고, ... 집을 매매하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마치기 전에 제3자와 임대차계약을 체결하는 경우가 있다. 공실의 기간을 두지 않고, 임차인의 보증금으로 매매잔금을 지급하기 위한 것으로 중개실무에서는 흔히 있는 일이다. 등기부상 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용된다. 이 경우 두 가지가 문제된다. 임대인을 누구로 특정할 것인가와 이미 체결된 매매계약이 해제될 경우의 문제다.첫째, 매도인을 임대인으로 한 경우, 매매계약과 동시 또는 순차적으로 임대차계약을 체결하였고 임차인
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[부동산 현장] 매매계약과 임대차계약을 동시에 체결할 때 < 오피니언 < 기사본문 - 양산신문
[부동산 현장] 매매계약과 임대차계약을 동시에 체결할 때 < 오피니언 < 기사본문 - 양산신문

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전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약방법

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전세매물이 있어 알아봤더니 현 주인과 나의 입주시점의 주인이 다른 경우 가 있죠? 전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 계약을 해도 되는건지, 어떻게 해야 안전하게 전세계약을 할 수 있는지 알아보겠습니다.

1. 상황설명

갭투자로 주택을 매수하는 투자자와 전세계약을 체결하는 경우

말 그대로 전세와 매매를 동시에 진행하는 경우 입니다. 현 소유자 A가 매수인이자 임대인인 B에게 대상 주택을 매도하고 임차인(전세입자) C의 전세금으로 A에게 매매대금을 지급하는 경우를 말합니다. 흔히들 말하는 갭투자라고 하죠.

갭투자란 우리나라에만 있는 특이한 제도로 통상 매매시세의 60~70% 수준의 보증금을 임대인에게 지급하면서 주택임대차계약을 체결하는 것을 말합니다. 임차인은 시세보다 저렴한 가격에 거주할 수 있어서 좋고 임대인은 이자부담을 줄이고 대출규제를 피해 임차인의 돈으로 주택을 구매할 수 있어 서로 Win-Win하게 되는 제도인 것이죠.

2. 어떤 부분이 위험한가?

가장 큰 위험은 계약당시 소유자가 아닌 자와 전세계약을 체결하여

계약금을 떼일 위험이 있다는 것

매매와 전세계약을 동시에 진행하는 경우 가장 큰 위험은 계약금을 떼일 우려 가 있는 것입니다. 잔금의 경우 큰 문제가 되지 않는 것이 매도인 A, 매수인 B, 임차인 C가 한 자리에 모여서 잔금을 치루게 된다면 문제가 없어지는 것이죠. 왜 문제가 없어지는지에 대해서는 뒤에서 다루기로 하고 ‘계약금을 떼일 우려’ 부분에 대해 알아볼게요

‘계약금을 떼일 우려가 있다’ 라는 말은, 임차대상물의 소유자가 아닌 자와 전세계약을 체결하기 때문 입니다.

주택임차계약을 체결하려면 적법한 권원(=소유권, 전세권)을 가진자여야 하는데 매수인 B는 아직까지는 등기부상에 소유자가 아니기 때문이죠. 만약 부동산과 매수인B가 짜고 C를 속이는 것이라면? A는 ‘머선일이고!!’라고 외치며 C는 B에게 지급한 계약금을 떼이게 되는 것입니다. 물론 B는 형법상 ‘사기죄’가 성립될 가능성이 크고요.

3. 위험을 줄이기 위한 계약방법

① 전세집의 매매계약서 확인

‘계약금을 떼일 우려’는 매도인A(현 집주인)와 매수인B(바뀐 집주인) 사이의 매매계약서를 확인하면 1차적인 확인이 가능합니다. 물론 B와 부동산이 짜고 계약서를 ‘그려낸다면’ 다시 계약금을 떼일 우려가 생기는 것이죠. 하지만 부동산도 영업을 해야하니 ^^; 이런 거짓말은 하지 않을 것이죠.

A(매도인) : 전세계약일 당시 집주인

B(매도인) : 갭투자자, 전세계약한 집주인

C(세입자, 전세입자)

그리고 전세집을 구하는데 집을 안보고 덜컥 계약을 체결하시는 분은 없으시겠죠? 집을 볼 때 팔린 집이 맞는지 확인 해보시는 것도 좋겠습니다. 만약을 위해서요.

② 잔금 지급은 3자가 대면해서

세입자의 입장에서 잔금은 매도인A에게 지급하는 것이 안전합니다. 매도인A는 잔금을 받지 않으면 등기서류를 매수인B에게 넘겨주지 않을 것이기 때문이죠. 그래도 불안하다면 매수인B가 지정한 법무사에게 전세금 잔금을 지급하면 됩니다. 법무사는 중립적인 입장에서 집주인 보다는 안전하게 처리를 해줄거에요.

전세계약의 상대방도 아닌데 불안하다. 라고 생각하시면 매도인A, 매수인B, 전세입자가 3자대면하면 조금 더 안전해집니다. 전세입자는 매수인B에게 전세금을 입금하고, 매수인B는 매도인A에게 잔금을 지급하고, 매도인A는 매수인B에게 등기서류에 도장을 찍어 줍니다. 이렇게 3자가 모인 상황에서 돈을 주고받으면 사고가 날 확률이 매우 줄어들어요.

③ 전세금 잔금지급 후에는 등기부등본을 꼭! 떼볼 것

소유권 이전등기가 처리되는데 2~3일 정도 소요되니 임차대상 주택의 소유권이 매수인B에게 잘 넘어왔는지 꼭 등기부등본을 떼서 확인해야합니다. 등기부등본을 떼보고 소유권이전이 확인되면 이제 안심하셔도 됩니다.

등기가 완료되기 전에는 등기접수증으로 확인할 수 있고 등기접수가 되면 등기 조회시 ‘교합중’인 등기라고 안내문을 띄워줍니다.

전세금 잔금을 임차인C가 매수인(=임대인)B에게 지급한 뒤에는 임대대상주택의 소유자B는 계약종료시 임차인C에게 전세보증금을 반환할 의무가 생기고, 주택임대차 보호법에 따라서 전세금을 반환해주지 못했을 때 임차인C는 임차대상 주택을 경매에 넘길 수 있게 되는 것이죠. 그 낙찰금으로 내 전세금을 보전하는 것이고요.

전세보증, 꼭 가입해야 할까?

전세보증을 꼭 가입해야하는가요? 라고 물으시는 분도 있는데, 그건 스스로에 판단에 맡기겠습니다 ^^; 주택가격이 상승하는 시기에는 2년 뒤에는 전세금보다는 주택가격이 높을 것이기 때문이죠. 주택가격이 꼭대기라 생각해서 전세를 사는 분도 있으시겠지만 ^^; 각자 알아서 판단하셔서 전세보증 가입 여부를 판단하시면 됩니다.

4. 마무리

간혹 매도인A와 전세계약을 체결하과 그 전세계약을 매수인B가 승계하도록 전세계약을 체결하시는 분도 있습니다. 엄밀하게 말하면 이 방법도 안정성을 높이기 위한 방법이지만 추천드리고 싶지는 않습니다. ^^; 전세대출이나 전세보증가입할 때 서류가 귀찮아질 수도 있거든요. 전세대출이야 은행에 상황을 설명하고 어떻게 한다고 쳐도.. 전세보증 가입할 때는 전세계약의 임대인(매도인A)과 전세보증 가입당시의 임대인(매수인B)이 달라져 버리니 전세계약을 잔금 후에 다시 작성해야하는 불편함이 생깁니다.. ^^;

결론은, 매매계약이 실존하는지, 매수인이 매매계약을 전세금을 제외한 매매대금의 잔금을 지급할 수 있는지 확실히 확인한다면 문제가 되지 않는다는 것입니다. 비규제지역에서는 명의가 1개 밖에 없는 투자자들이 유입되어 매매와 전세를 동시에 진행하는 경우가 잦은데, 임차인들이 이 포스팅을 보시고 걱정을 하나 덜으셨으면 합니다.

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전세기간 중에 주민등록을 이전하면 대항력이 유지되나요?

내용증명 양식(실거주한다고 거짓말한 집주인에게)

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8월 18일부터 전세보증보험 가입 의무화 시행

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전세 매매 동시 계약 과정과 방법

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전세 매매 동시 계약 방법

전세, 매매, 매도 동시 계약은 법무사 입회하에 일단 매도를 한다. 그 후 매수인 집을 계약하고 전세에 들어간다. 즉, 매수인이랑 전세 계약을 한다. 매수인은 전세금으로 잔금 치르게 된다.

원칙적으로는 매도인과 먼저 계약을 하고 매수인으로 주인이 바뀌면 매수인과 재계약을 하는 방식이다. 매수인 입장에선 집을 이미 산 게 아니기 때문에 그 집을 근저당으로 걸 수가 없다.

전세 매매 동시 계약

계약만 했지 집주인이 아니기 때문에 주담대가 안 나올 거고, 애초에 매수인은 본인은 돈이 없고 대출을 받을 수 없기 때문에 전세 끼고 집을 사는 경우가 많다.

전세 매매 동시 계약

전세 매매 동시 계약 임차인 특약사항

전세 매매 동시 계약시에 매수인과 전세계약할 때 특약사항으로 임차인은 매수인이 집 매수를 못할 시에는 전세금을 전액 환불해준다를 기재한다.

임차인은 등기부상 소유자인 매도인과 임대차 계약을 하려는 경우가 많다. 그러나 팔고 나가는 매도인이 입장에서 새로운 계약의 당사자가 되는 것을 원하지 않을 경우도 있다.

전세 매매 동시 계약

사실관계를 특약으로 기재해야 하고, 덧붙여서 매도인과 매수인 모두 임차인에게 손해가 발생한 경우 연대해서 손해배상을 부담한다고 기재해서 책임감을 갖게 해야 한다. 임차인 보호를 최우선에 두어야 하기 때문이다. 상가건물도 동일한 법이 적용된다.

전세 매매 동시 계약

전세 매매 동시 계약 매수인 특약사항

‘매도인은 매수인이 잔금 지급하기 전에 임대하는 것에 동의한다. 단, 매매계약이 해제되면 임대차 계약도 무효가 된다’이다.

매수인과 임대차 계약할 때는 매매계약 내용도 확인해야 하는 어려움이 따른다. 매도인을 임대인으로 특정하면 대항력이 문제가 되고, 매수인을 임대인으로 특정하면 매매계약이 해제될 때 문제가 된다.

전세 매매 동시 계약

전세 매매 동시 계약 과정

전세 대출을 진행할 경우, 세입자가 대출을 받고 세입자가 매수인한테 계좌이체한다. 그다음 내가 매도자한테 잔금을 준다. 전세 매매 동시 부동산 계약 과정을 정리해보면 아래와 같다.

1. 은행이 세입자에게 전세자금 대출

2. 세입자가 매수인에게 입금

3. 매수인이 매도인에게 잔금처리

아래에서 공시지가 1억 원 미만인 아파트를 알아보자.

이상으로 전세 매매 동시계약 방법과 과정에 대해 알아보았다.

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“주인전세로 집 팔아요”…최근 늘어난 거래풍속, 문제는?

자영업자 최모 씨(42)는 최근 서울 송파구에 있는 전용 84㎡짜리 아파트를 샀다. 매매가 20억7000만 원에 계약했지만 실제 최 씨가 매도인에게 준 돈은 8억1000만 원이었다. 매도인이 집을 판 뒤 해당 아파트에 세입자로 들어와 계속 살기로 했기 때문이다. 계약서상의 매매대금과 실제 거래가 사이의 차액인 12억6000만 원이 전세보증금이 된 셈이다. 매도인은 청약에 당첨된 새 아파트에 들어가기 전까지 살 집이 필요했고, 매수인은 현금이 부족했다. 최 씨는 “당사자 간 이해관계가 맞아떨어져 거래가 쉽게 이뤄졌다”고 말했다.최근 주택시장에서는 이처럼 집주인이 세입자로 들어가 사는 조건으로 실제 매매대금 규모를 줄인 ‘주인전세(주전세)’ 거래가 늘고 있다. 대출 및 세제 규제와 집값 급등, 매물 품귀 현상이 맞물려 이례적인 거래 풍속도가 나타나고 있는 셈이다.주전세 거래는 매도인과 매수인이 매매계약과 전세계약을 동시에 맺는 식으로 이뤄진다. 매도인은 해당 매물의 세입자로 들어가고 매수인은 매매가에서 전세 보증금을 제외한 액수만 매도인에게 지불하는 것이다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’의 새로운 형태다. 전세계약 기간이 끝나 매수인이 매도인인 세입자에게 보증금을 돌려주면 비로소 거래가 마무리되는 셈이다.이런 거래는 주로 주택담보대출이 불가능한 15억 원 초과 고가 아파트가 밀집된 서울 강남권이나 경기 분당, 판교 등에서 이뤄지고 있다. 서울 강남구의 한 공인중개업소는 “세금 부담을 줄이기 위해 집은 처분해야 하지만 현재 집에 계속 살고 싶어 하는 다주택자나, 청약에 당첨돼 입주 시기가 얼마 남지 않은 집주인들이 주로 주전세 방식으로 매물을 내놓는다”고 말했다. 매수자의 경우 향후 1, 2년 내에 매수 계획이 있지만 집값 오름세가 이어지자 추가 상승을 우려해 이런 ‘주전세’ 방식으로라도 집을 사려 한다.문제는 주전세 방식이 실거래가 수준을 높이는 불쏘시개 역할을 한다는 점이다. 임대차3법 이후 ‘갭투자’로 거래되는 집은 매매가와 전세가 차이가 크게 벌어진 상태다. 기존 세입자의 전세 보증금은 쉽게 올릴 수 없는 반면 매매가는 훌쩍 뛰었기 때문이다. 하지만 주전세로 나온 아파트는 새로 전세계약을 맺는 만큼 대폭 오른 요즘 전세 시세대로 보증금을 받을 수 있다. 매수인도 당장 자금 부담이 줄어든 만큼 일반 갭투자 매물보다 높은 매매가에 동의해 거래가 이뤄지는 것이다. 주전세 방식으로 집을 팔지 고민 중인 강모 씨(38)는 “올 들어 서초구와 판교 등에서 이런 방식으로 고가 거래가 많이 이뤄졌다는 얘기를 들었다”며 “집주인 입장에서는 번거롭게 이사를 갈 필요도 없고 시세 차익도 키울 수 있어 고려 중”이라고 전했다.이런 주전세 거래로 매매가 수준이 높아지고 실수요자의 부담을 키우는 악순환이 이어진다는 지적이 나온다. 집주인 사정으로 집을 파는 것이니 ‘급매’로 가격을 낮춰 내놨어야 하는데 주전세 방식을 통하면 가격을 높일 수 있다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “매도자가 매수인에게 보증금 형태로 돈을 빌려주는 일종의 사(私)금융”이라며 “무리한 규제를 피해 시장에서 비정상적인 거래가 이뤄지면서 일종의 풍선효과가 나타나는 것”이라고 지적했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com

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